10万円のリゾートマンションは本当にお得？
＜質問＞ ポータルサイトで不動産物件を探していたら、スキー場近くのリゾートマンションが10万円で売っていました。こんなに安いのであればきっと建物はボロボロなんじゃないかと思いましたが、外観や部屋の写真を見てもきれいで充分に住めそうでした。こんなに安いのであれば、買ってしまおうかと考えています。
＜回答＞ リゾートマンションと聞くと、バブル時代に投資目的で購入されたものというイメージがありますよね。スキー系のリゾートマンションは1980年代後半のスキーブームに乗って大量に開発・販売がなされました。5000万円以上の物件もあり、都心並の価格がするものもありましたが、それでもスキーブームとバブル期ということもあり、買い手がいました。しかし、ブームの終焉とバブル崩壊によって人気が陰り始め、価格が大暴落となったのです。
そして、今やポータルサイトに100万円以下の物件が散見されます。価格の低いリゾートマンションは、初期投資金額が少なくて済むことから、「ローン不要で購入できる」「空室期間が多くても、損しにくいのではないか」と考えてしまうかもしれません。しかし、価格が下がるのにはやはり理由があるのです。
そして、値段が安いからといって安易に手をだしてしまうと痛い目をみるかもしれません。ここではリゾートマンションの注意点を確認していきましょう。
▷①管理費が高額になることが多い。
リゾートマンションは一般のマンションよりも管理費が高く設定されていることがほとんどです。その理由は共用部分が多いことがあげられます。
大浴場やサウナ、プール、ラウンジなどの豪華な設備が付帯していれば、それを維持し、メンテナンスする費用が必要となります。そのような理由から一般的なマンションと比べて3〜5倍の管理費がかかることが多いです。
例えば、100㎡の部屋で考えてみましょう。
一般的なマンションの管理費の相場は2万円ほどですが、リゾートマンションでは6万円以上かかる計算となってしまいます。
このように、高額の管理費がかかることをあらかじめ把握しておく必要があるのです。
▷②修繕積立金
マンションでは管理費だけではなく、修繕積立金を毎月納める必要があります。
修繕積立金とは、先程もお伝えしたとおり、リゾートマンションには豪華な設備があるため、修繕積立金の額も高い傾向にあります。管理費と修繕積立費を合わせて、月10万円かかることも珍しくありません。
この費用を毎月支払うだけでも負担となりますが、これ以外にも問題があります。
それは、修繕積立金を未納する人が多いということです。
リゾートマンションでは月々の金銭的負担に耐えられない所有者が、管理費や修繕積立金の支払いを延滞している場合も多くなっています。滞納者が多ければ、修繕積立金の未納金も増えていき、不足額は何千万円という金額となるケースもあります。
経年劣化や不具合が見つかった場合は修繕積立金を使って修理を行いますが、未納が多い場合は当然ながらお金が足りません。
しかし、設備のメンテナンスや修理やメンテナンスを怠れば、リゾートマンションの魅力がなくなっていき、あわせて物件の価値自体低くなってしまうため、しっかり修繕積立金を支払っている人が、修繕費用のために追加費用を捻出しなければならない場合もあります。
リゾートマンションはこのように、他の人の未納分のしわ寄せが自分に降りかかってくるというリスクも考えておかなくてはなりません。
▷③流動性が低い
このようなリスクがあるのであれば、安くても売ってしまえば良いのではないかと思いませんでしたか。そうすれば、月々の負担がなくなりますよね。しかしながら、なかなか売れないのが現実です。
なぜならば、リゾートマンションには高額なコストがかかるということが知られているため、超格安物件であっても買い手がつかなくなってきているのです。
その結果「タダ同然の価格にしても売れない」という最悪な状況に陥っているリゾートマンションが増加しているのです。
リゾートマンションを購入してしまうと、高額の管理費・修繕積立費が月々かかります。また、他の所有者の修繕積立金の未納分を埋めるために追加費用を支払う可能性もあります。さらには売却することも難しいため、最悪の場合はこの先ずっとこの費用負担をしなくてはならないということがあります。
もちろん、数あるリゾートマンションの中には、投資に値する物件もあるかもしれません。しかし、そのような高度な判断ができるのは、経験を積んだ卓越した投資家だけです。
経験の少ない初心者が価格が安いからといって、安易にリゾートマンションを購入することはおすすめできません。このように、最初かから損をする確率が高い不動産を購入してしまわないように、まずはしっかりとした知識をつけていきましょう。
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