REITと現物不動産、どちらに投資すべきなのか？

＜質問＞　友人が「REIT」という投資を行っているようです。話を聞くと、どうやら不動産投資の一種らしく、配当として家賃収入が入ってくるようです。また、数万円からの少額で投資可能ということでした。現物不動産に投資するよりも、REITの方が良いのでしょうか。

＜回答＞　「REIT」とはReal Estate Investment Trustの略で、不動産投資信託とも呼ばれます。投資家から資金を集め、その資金で不動産を購入し、得られた家賃収入や売価益を投資者に還元するという仕組みです。

「REIT」は不動産投資信託というぐらいですから、投資信託の一種です。投資のプロに運用を任せられるので初心者でも始めやすい投資といえます。

▶︎「REIT」の特徴

○小額の資金から資産運用を始められる
○流動性が高く、市場で売り買いしやすい
○一つの商品で複数の不動産に分散投資が可能

REITは大勢の投資家から集めたお金で多くの物件を保有し運用する仕組みです。当然ながら一人一人の拠出する資金は少ないため、数万円〜数十万円から始めることができます。また、株式や投資信託のように市場での売買が可能ですので換金は現物不動産を比べて容易です。そして、複数物件を投資法人が保有していますので投資対象が分散され、対象不動産の1つに火事や地震などで損傷がでてしまっても影響を受けづらいというメリットがあります。

このように少額でかつプロが運用してくれるのであれば、わざわざ実際の不動産を購入しなくても良いのではないかと思われるかもしれません。しかしながら、もし不動産投資家がREITと実物の不動産のどちらを選ぶかといわれれば、間違いなく実物の不動産投資を選ぶでしょう。

その理由はREITには融資がつかないからに他なりません。

REITは金融商品であるので、当然ながら融資はつきません。一方、現物不動産は銀行などの借り入れをすることでレバレッジ効果が期待でき、高い利回りを実現することができます。

不動産投資は少ない自己資金でも購入する物件を担保とすることで、金融機関から自己資金の何倍ものお金を借りて、大きな額で運用することが可能です。これがレバレッジ効果です。

例えば、自己資金500万円で5000万円の不動産を購入することができるのです。本来であれば、コツコツと5000万円という金額を貯めて現金購入すると考えるかもしれませんが、レバレッジを使えば、少ない自己資金で購入できます。

また、この物件の利回りが10%だったとしましょう。そうすると年間家賃収入は500万円です。融資を使って4500万円を年利3%で30年借りたとします（頭金500万円）。そうすると年間の返済額は約230万円。「家賃収入ー返済額」となるので手残りは270万円です。

自己資金での利回りを計算すると、270万円 ÷ 500万円 × 100 ＝ 54% になります。つまり2年ほどで現金を回収でき、その後はずっとお金が増えていく状態を作り出すことができるのです。

これが不動産投資のレバレッジ効果です。

投資のリスクや手間などをかけずに収益を得たい、比較的少額から投資を始めたい、維持費のような余計なランニングコストをかけたくないといった方は「REIT」が向いています。対して、自分自身に実力をつけていくことで、リスクを回避しながら、高い投資効果を得ていきたい。担保価値を利用して徐々に投資対象を広げていきたいなどという人にとっては「実物不動産投資」が向いています。

しっかりと知識を身につけて行動していけば、必ず良い不動産と巡り合うものです。日々学びを深めていきましょう。