利回りが高い物件を購入したのに失敗する？
＜質問＞ 家のポストに入っていた不動産投資広告のチラシを見ると、利回り10%という物件が載っていました。不動産の利回りは一般的には5〜6%ぐらいと聞いています。不動産は「一点モノ」といいますし、すぐに買ったほうが良いのではないかと考えているのですが、購入しても良いでしょうか。
＜回答＞ おっしゃるとおり、確かに不動産は「一点モノ」であり、売れてしまえば、全く同じ物件を購入することはできません。「もし、なくなってしまったら・・・」とあせる気持ちはわかりますが、今回の不動産物件が本当に良い投資となるのか、冷静になってもう一度落ち着いて考えてみましょう。
質問の中で「利回り」という言葉がでてきましたね。不動産投資における利回りは、投資額に対してどれほどのリターンが得られるかを見極める指標です。単純に考えれば利回りが高い物件の方が良い投資になるはずです。しかし「利回りが高い物件を購入したのに、失敗してしまった」という人も少なくないのです。
いったいなぜ、このようなことが起きるのでしょうか。
▷それは、不動産に対する利回りを正しく理解していないことが原因です。
不動産の利回りには、複数の種類があります。特に「表面利回り」と「実質利回り」の違いを知っておくことは不可欠です。その数字がどちらを示しているのか把握していないと、投資で得られるリターンを適切に認識することができなくなってしまいます。
まずは「表面利回り」と「実質利回り」の違いを確認していきましょう。
▷表面利回り
表面利回りは計算が簡単にできるため、よく使われる指標です。「利回り」と記載されるほとんどの場合は、この指標のことをいいます。計算式は下記のとおりです。
＜計算式＞
表面利回り（％）＝想定年間満室家賃÷物件の購入価格×100
例えば、1,000万円の物件を購入したとして、月5万円の家賃が得られたとすると、年間の家賃収入は60万円。つまり、表面利回りは6%ということになります。とてもシンプルですよね。表面利回りは、実際にかかる経費を無視し、空室が発生せず、家賃が100%入金されるという前提の利回りです。その意味では実現することのない数字ともいえます。
質問者さんの手元にあるような、不動産屋さんが作成する販売図面（チラシ）の表示はほとんどがこの「表面利回り」を使用しているため、実際に得られる収益より高い表示となっています。「架空の数字であれば、なぜ使うの？」と思われるかもしれません。それは不動産屋さんの立場になってみれば、実力よりも高い物件として見せることができるため、販売しやすいというわけです。
また、私たちにとっても数字を迅速にだせるため、ざっくりとした絞り込みをかける時には便利です。
ですから、表面利回りだけで購入の判断をしてしまうのは早計です。あくまで参考の数値として考えておきましょう。
▷実質利回り
それに対して、家賃収入にかかる諸費用や、物件購入価格にかかる諸費用などを加味した利回り指標が「実質利回り」です。
例えば、家賃収入に関わってくる費用としては、管理費・修繕積立金、固定資産税、都市計画税などがあります。これらの金額は毎年必ずかかるもの。そして大家さんが負担する金額ですから、収入から引く必要があります。物件価格に上乗せされる費用としては仲介手数料、印紙税、不動産取得税、登記費用、融資諸費用があります。一般的には物件価格の10%前後の費用が上乗せされることとなります。
＜計算式＞
実質利回り（％）=（想定年間満室家賃-家賃にかかる費用）÷（物件の購入価格+取得費用）×100
仮に表面利回りが高かったとしても、例えば、区分所有と呼ばれる、マンションの一室などを購入する場合は管理費、修繕積立金が割高になりがちなので実質利回りは低かったということが起こり得ます。上記の例でいえば、毎月5万円の家賃収入がもらえる1,000万円の物件が、管理費・修繕積立費に3万円かかるとします。そうすると、月額の実質収入は2万円です。年間だと24万円となり、利回りは2.4%まで下がってしまいます。計算を簡単にするために今回は省略しましたが、実際にはそれ以外の費用もかかってくるため、実質利回りはさらに低くなることとなります。
このように、購入判断を行う時には表面利回りでなく、必ず実質利回りで行うようにしましょう。そうしないと「こんなはずじゃなかった」と後悔することになりかねません。
もう一つ、利回りを考える上で大切なことをお伝えします。
それは、物件を検討する際には必ず周辺にある同様の物件の家賃相場を把握しておくということです。
なぜならば、家賃収入の計算はあくまで「想定」の場合があるからです。空室物件の場合は不動産会社さんが「これぐらいの家賃収入がつくだろう」と予想して記載しています。つまり、5万円の家賃収入がとれそうな物件を8万円として表面利回りをだしているかもしれません。
また、*オーナーチェンジ物件の場合でも、売り主が悪質な場合は、売却時に良い物件だと思わせるために、知り合いに頼んで相場よりも高い家賃で賃貸し、売却したら退去するといったことがあるかもしれません。このようなケースも周辺相場を把握していれば「なんか変だな」と気づくことができるようになります。（*オーナーチェンジ物件とは、すでに入居者がついている物件のことです。）
いかがでしたでしょうか。お伝えさせていただいたとおり「表面利回り」は良い物件かどうか絞り込むために使う指標です。ですからこの時点で購入判断を行うことは絶対にNGです。
不動産は大きな買い物です。失敗すると取り返しのつかない事態にもなり得ます。着実に資産が増える物件を購入できるように、しっかりと知識をつけていきましょう。
