さて、僕が購入した4件目の物件は鉄骨ビルー棟で8300万円だった。6000万円の融資を受け、残りを自己資金でまかなった。
その次には木造アパート2棟を手に入れた。500万円くらいの自己資金を出し、5000万円で購入した。
2005年の10月には8件目の不動産を購入した。埼玉県にある鉄筋コンクリートのマンションー棟で、これは2億5000万円だった。
このマンションは、全部で80戸あり、購入を決めた時点ではそのうち35部屋、4割以上が空室だった。
普通に考えると非常にリスクの高い物件だ。僕も最初はこんな物件に手は出せないと考えた。
銀行に融資を打診してみても、9行から断られた。でも自分の考えた戦略、そしてこの不動産投資による可能性や収益性、僕が時間をかけて行ったマーケティングの結果を評価してくれた銀行家と出会えて、ある銀行が融資をしてくれた。それも満額融資で！
僕が買おうとしていたマンションは、近隣に工場が多いし、高速道路が近くを走っていて都心とのアクセスもいい。本当だったら、もつと入居率を上げられるはずだった。
実際に、周囲の物件をリサーチしてみると、同じような立地と問取りのマンションだと約9割以上も入居者で埋まっていることがわかった。
〈そもそも、なんでこのマンションには入居者が少ないんだろう？〉
何か特別な原因があるのではないかと疑い、調べてみると、いい管理会社に任せていないため管理がずさんだったり、古ぼけた内装になっていたりと、いくつかのマイナスポイントが出てきた。
そこで、購入したあと空き部屋をリフォームしたり、さらに管理会社も変えたりした。
するとどんどん部屋が埋まっていき、ついに3カ月後に満室になった。そして、利回りを25％以上に引き上げることができたのだ。
この物件は家賃収入が月に約500万円。その収入に対して、15年ローンで借りた銀行への返済が月に170万円。
つまり、毎月300万円以上のキャッシュフローを生み出している最高の物件だ。
僕は最初、4割以上が空室のマンションなんて「買えない」と思った。でも買ってからどうやつたら入居者を増やせるのか。そのためにはどうしたらいいのか。そんなことを想像して実現させていった。
そういうプラスの発想というか、「どうやったらできるか」と考えることを常に意識するようにしている。これも星さん譲りの発想だ。
できない理由はいくらでも、誰にでも簡単に見つけられる。「できる」理由を見つけることのほうがずっと難しい。でも成功したいのなら、できる理由のほうを見つけていかなくてはならない。
知識と時間もレバレッジをかける
僕は2003年に不動産投資を始めて以降、次々と物件を購入していった。
始めてから4年の間にアパート、マンション、ビルとさまざまな不動産を購入したが、ときどきふと、いまの自分を不思議に思うことがある。
〈この僕が、短期間によく10億円を超える不動産を買えたもんだ〉
そんなとき、決まって星さんの顔が浮かんでくる。
星さんは、すでに述べたように人材派遣の会社を経営しながら不動産投資をして、資産を作った人だ。十数年前から30棟以上のビルやマンションを買い、50億円近い資産を築き上げている。所有している不動産からの家賃収入が毎月5000万円に達しているのだ。でも、毎日、愛妻弁当を持参して、見た目も派手に着飾ったりせずに、とても謙虚で地味な人だ。そして自分に厳しく、他人にはとても優しい心を持っている。
僕は自分でもずいぶん勉強したつもりだが、星さんのような真の成功者に教えてもらったからこそ、ハイスピードに不動産投資を進められたのだと思っている。
星さん自身の不動産投資の内情を教えてもらうと、ほとんどリスクがないように思える。借金が20億円、30億円とあっても、きちんと返済ができている。そうして毎月3000万円近いキャッシュフローも不動産から得ているのだ。
周りには優秀なブレーンがそろっているから、会計士や税理士、弁護士などに確認して、ベストな投資を選んでいるのだろう。
僕から見て星さんは、実業家として投資家として、高い成果を上げている。能力が高い証拠だと思う。ただし、自分でやろうと思えばできることでも、他人や専門家に依頼している。あまり多くのことを自分でやろうとしないのだ。
あるとき僕は自分の疑間をぶつけてみた。
「なぜ星さんは自分でできることでも他人に任せてしまうのですか？」
すると、逆にこんな質問を返されてしまった。
「泉くんは、レバレッジということを学んだだろう。レバレッジとは何か理解できたかい？」
「はい。小さなお金で大きなお金を動かすことですよね」
「そう。でもレバレッジというのはお金に限った話ではないんだ。お金以上にレバレッジをかけることができるものは、なんだかわかるかい？」
「え、お金以上に……？う～ん、なんだろう」
答えにつまっていると、星さんは教えてくれた。
「それは知識と時間さ。人生の成功者は必ず知識と時間にレバレッジをかけている。
知識のレバレツジとは、ほかの人の知識を活用することだよ」
そして、こんなたとえ話をしてくれた。
「泉くんが税金のことを知りたくて毎日、勉強をしたとする。毎日勉強して1年も経ったらある程度の知識は身につくかもしれない。でも1年経つと税法も変わっているかもしれないね。だから、学んだ知識が古くなっていることもあり得る。それに税金の知識なら会計士に聞くことができるだろう会計士はお金を払えば喜んで教えてくれるはずだ。自分の知りたい税金の知識を1年間かけて学ぶよりも、5万円を払ってでもいますぐ教えてもらえるほうがいいと思わないかい」
星さんは、知識や時間もレバレッジをかけられると教えてくれたのだ。
いままで、僕はレバレッジといったら、銀行からお金を借りて不動産を買うという「お金のレバレッジ」しか考えていなかった。
でも、知識も自分ですべてを調達しなくても、専門家に聞いて補うことができるわけだ。
そうしたらすぐに自分の知識として習得できる。自分で勉強をするよりも早く正確な知識を得られるので、時間のレバレッジ効果もあるわけだ。
この考え方を覚えたあと、僕は星さんのように、できるだけ自分でやらずにレバレッジをかけて行動することを心に決めた。
結果、専門家にお金を払ったとしても、その金額よりもずっと大きなリターンを得ることができている。
