僕が不動産投資を好きな理由は、第一に「予測がつきやすい」点にある。
家賃は毎月入ってくるし、ほかの商売と違って、入ってくる金額はほとんど決まっている。問題は滞納や入居者の退去があるかどうかといったレベルにすぎない。
長期で見たら、金利の上昇や周辺環境の変化、思わぬ修繕の必要や賃料相場の下落など、予測がつかないこともある。でも、5年から10年というスパンで見たら、収支の見通しが立たないなんてことはまずないだろう。
何年後かに大幅な修繕が必要だとか、家賃が下がったら収益がどう変わるかといったことも収支計画に組み込める。正確にはできないが、大体は数値化できるものだ。
築20年の物件であれば、年間家賃収入の15％くらいは修繕費で必要だとか、新築なら当初10年は5％くらいしか修繕費はかからないとか、あらかじめそういう出費もみて、お金が残るかどうかの予測を立てられる。
場合によっては、修繕をするところが多くなると利益がすべてなくなってしまうかもしれないし、修繕費が家賃の20％を占めてしまうかもしれない。逆にほとんど修繕費が出ずに予想よりもいいキャッシュフローになるかもしれない。
不動産を借金して購入すること自体はリスクではない。
問題なのは、予測を立てずに購入し、購入後にキャッシュフローが回らないとか、修繕費や空室が増えてしまうことなのだ。
世界中の資産家の多くが、不動産からの収入を得ているように、不動産投資は安定したキャッシュフローを得られるいい手段だ。リサーチを重ねて予測をすることで、リスクを減らしリターンを高くすることができるのだから。
不動産投資でのリスク回避方法はいくつかある。
あえて一つだけ挙げるなら、リスクを正確に把握して、そのリスクをいつまで抱えることになるのかを知ることだ。
僕の場合は、考えられるリスクは不動産を購入する前にあらかじめ出しておく。
たとえば、1億円の借金をしてマンションを購入したとする。その1億円を毎月50万円ずつ20年かけて返済するとしよう。
この20年の間、ずっとリスクを抱えているかといえば、決してそんなことはない。
借金のリスクというのは、普通は借金が返済できないことを指す。
もしもその物件から家賃収入がコンスタントに毎月100万円入ってくるとすれば、返済できないリスクというのは、限りなく小さくなる。
では、何がリスクなのか。
大きなリスクは、金利上昇、家賃下落、空室、滞納、修繕コスト増、地震や火事などの天災、物件価格の下落などが考えられる。
そこで、これらのリスクを回避する方法を考えるわけだ。まずはそのリスクがどのくらいの間、存在するものかを知っておこう。
金利上昇については毎月、家賃が100万円入ってくるなら、たとえば金利8％になっても返済はできる、といった具合に計算によって導きだせる。
その場合は、金利上昇のリスクは、金利8％を超えたところから始まる。
家賃下落や空室も同様で、現在の返済水準なら、仮に4割までの家賃下落や空室が出ても返済はできるとするならば、それ以上がリスクとなる。
滞納の可能性は予測しづらいが、家賃保証会社の滞納率を見ても1％から3％以内におさまるので、その範囲でリスクを把握していれば問題ない。
修繕コストは物件の質によって異なるが、内装リフオームや設備、そのほか外装リフォームは相場があるのでおおよそのコストを予測できる。
そして天災に関しては、起こる確率の予測はできないが、保険でカバーしたり、何かあっても土地を売却したりすれば借金を返済できるように考えておく。そうすれば、これもリスクは限りなく抑えられる。
そういった判断を総合的に考えて、仮に金利上昇が5%、空室20%、修繕コスト年間100万円という事態が同時に起こっても返済ができるというのであれば、それはリスクとは言わない。
それを上回る悪い状況が重なった場合にのみリスクとなるのだ。
「借金＝リスク」と単純に考えるのではなく、どこまでを自分がリスクとして背負っているかを、数値で正確に把握する必要がある。
それを把握できたら、リスクは限りなく小さくなり、大きな投資にもチャレンジできる「器」が広がっていくと思う。
僕が行っている不動産投資では、金利が8％になっても、空室が40％になってもキャツシュフローがマイナスにならないように計画を立てている。
そして毎月の返済が進んでいるため、3年後には借金もかなり減り、何か不測の事態があった場合でも、土地を売却すれば借金返済ができるくらいの借入残高になっている。
そうなると、3年以内にキャツシュフローがマイナスにならなければ、それ以降はほぼリスクがなくなり、ローリスク・ハイリターンの投資となる。
これは、リスクをあらかじめすべてピックアップして、その解決方法を考え、そしていつまでそのリスクを抱えているかを把握しているからこそわかるものなのだ。だからこそリスクを最小限に抑えることができるのだし、リスクにおびえることなく前向きな投資を行えるようになる。
「投資は危険だ」と言う人がいる。昔の僕も同じことを言っていた。投資とギャンブルの違いも知らず、ファイナンシャルリテラシーも全くなかった僕は、本当にそう思っていた。
でもいまは、投資は危険だとは思わない。
「投資をしないほうが危険」「学ばない人はもっと危険」だと思っている。
何度も言うが、結局、投資そのものは危険ではない。日の前にあるお金や投資先を上手に扱えない「人」が危険なだけなのだ。
もしも全く同じ家を、別々の2人が買ったとする。
一方の人は、4000万円で買ったその家に住んで、ローンを毎月20万円支払っている。
もう一方の人は、これを他人に貸し出し、20万円のローン支払いは同じだが、30万円の家賃収入があり、毎月10万円のキャッシュフローを得ている。
どちらの人も「不動産に投資」をしていることには変わりはない。
自宅を買うのも賃貸マンションを買うのも、経済行為としての「投資」なのだから。
ただ、投資によって得られる結果はそれぞれ異なる。
自分で住むと選択して、毎月20万円を自分の給与から支払わなければならない人は、もしも収入が減ったり体を壊したりすればローン返済が滞ってしまうだろう。
一方、他人に貸し出すことを選択して毎月30万円の家賃収入がある人は、すぐに経済的破綻に追い込まれることはない。
毎月10万円のキャッシュフローが生まれるので、それを貯めておけばより早く返済も進むだろう。もしくは、キャッシュフローの10万円を使って、新たな不動産を購入することもできるかもしれない。
このように、同じ投資先であっても、人によって結果が違う。
そして投資のリスクというのは、投資先そのものにリスクがある場合もあるが、多くは「投資する人」のほうにあると思う。
その人が正しく学んでさえいれば、リスクは限りなく抑えられ、良い投資先を探し出すことが容易になるのだから。
8.気持ちとお金のコントロールをしよう
星さんを見ていてもそうだが、自分で資産を築いてきた人というのは、自分をコントロールできる人が多い。
逆をいえば、自分をコントロールできない人は、お金もコントロールできないのかもしれない。
バブルのころの話で、こんな珍談を聞いたことがある。
街の骨童品店で江戸時代の蒔絵をたくさん買って転売し、1億円を儲けた。あるいは、リサイクルのゴミの中から絵画が出てきて、それを売ったら3000万円になった―。
では、あぶく銭をつかんだ人たちは、そのお金で何をするか。
彼らは高級外車を買って、高級クラブに飲みに行って、美味しいものを食べて、散財をしたうえに、暴飲暴食によって体を壊してしまったという。
そういう人は一時的に大金が転がり込んでも使い方がわからないので、入った分を出してしまう。ただお金の流れを加速させているだけなのだ。
きっと短期間にお金を増やすことはできるかもしれないが、それを維持するのはとても難しいのだろう。
その気持ちはわからないでもない。かつては僕もお金は入ったら入った分、使ってしまっていた。下手をしたら入るお金よりも出るお金のほうが多いことさえあった。
そこで、自分を律するために作ったのが「1割ルール」だ。
僕は、不動産や株などお金を生み出す「資産」によって得た不労所得の1割は自分のために使う。
そして労働によって稼いだお金は生活費にあてて、必ず2割は貯蓄に回し、ムダ使いはしない。こんなルールを自分の中に作っておかないと、入ってきたお金がルーズに出ていってしまう。
もしもいま、月30万円の収入で生活をしている人が40万円の収入を手にするようになったら、30万円の生活を維持するのは無理でも、35万円レベルで生活するように努力してはしい。50万円に収入が増えても35万円レベルで生活する。そしてあまったお金は貯蓄や投資に回す。
それが理想だが、多くの人は生活レベルを上げるために使ってしまう。
そうすると、投資やお金を作り出すチャンスが目の前に現れても、そのチャンスをつかめない。チャンスに後ろ髪はないのだ。
いつかめぐり来るチャンスをつかむためにも、自分の気持ちとお金のコントロールが必要なのだ。
ここでは、気持ちをコントロールしたり、モチベーションを高めたりする方法を紹介しよう。
僕は飽きっぼく、面倒くさがり屋だ。やる気が持続しないことも多い。
でもいつまでもそれではよくない。自分なりに気持ちを盛り上げる方法を編みだした。
その方法は至ってシンプル。僕の場合は「数字」を見ることだ。
投資で得られるキャッシュフローを予測したり、リターンがどれくらいになるかをシミュレーションしたりして、その数字をじっくりと見る。
「この投資をすれば年間1000万円が得られるのか」と考えると、ワクワクしてくる。
読者のみなさんも、
「この1億円の物件を手に入れたら、来年から毎年1000万円という金額が何十年間にもわたり、銀行口座に入り続けるのか」
そんな具体的な想像をしたら、今日の散財や暴飲暴食よりも、将来の楽しみのためにチャレンジしてみたくなりませんか？
僕の知り合いの社長はバイクが趣味で、手帳に買いたい車種の写真を入れているという。そうして落ち込んだときや、仕事でうまくいかなかったときに、「やっぱりこれはいいな、欲しいな」と想像するそうだ。いわば「夢手帳」を見て、気持ちを盛り上げているわけだ。
気持ちを盛り上げたり、モチベーションを高めたりするには、コーヒーブレイクをとるのでも、適度にお酒を飲むのでも、音楽を聴くのでもいい。
あるいは、自分の目標を壁に貼って毎日見る。
時間を作って南の島でのんびりする。
そういった気持ちの切り替え方法を知っておくといいと思う。
お金はあるだけ使うのではなく、計画的に増やしていく。
モチベーションを高い位置に保つ方法を知る。
こうしてお金も気持ちもコントロールできる人が、真の豊かさを手に入れられるのだと思う。
