今日、横浜に行ってきました。
なんでって？中華街でもないし、山下公園でデートでもないし・・・。そりゃもちろん、ボクの大好きな不動産ツアーのためです!
あらかじめ物件情報をいくつか取り寄せて、6物件見る予定。渋滞にもはまらないよう朝早くからがんばるぞ!と気合いを入れて早速お出かけ。。 6物件の中、5物件は、魅力のない物件。。一般に流通している物件は、まあこんなもんですね。でも1件は魅力的な物件だったんです。その物件についてお話しします。
それは、とあるJRの駅から徒歩5分のワンルームマンション。ワンルームは、かれこれ数百件見ているので、もう手慣れたもんだ。（手前みそ・・）
この物件はパッと見ただけで管理がよいのが分かった。まず外見がきれい。ホントにきれい!これが築14年か!?と思えるほどきれい!3年前に大規模修繕をしたようですが（これは業者からFAXで取り寄せた図面に記載有り）、昨日やったような感じに見えるくらいきれい!
外壁はグレーっぽいタイルですが、汚れがほとんど無い。遠目だけではなく近くで見ても汚れがない。エントランスはガラスのドアなのですが、指紋もなく、ピカピカに磨かれているし、ポストもきれいに清掃されている。
もちろん掲示板もきれいで、今流行の「家賃振込先口座が変更されました」という家賃詐欺の注意案内や、清掃やエレベーターメンテナンスの日程も貼ってある。それだけではなく、その掲示板にはメモ紙が付けてあり、掲示板に書いてあるお知らせや日程を、そのメモに書いて部屋に持っていくことが出来るようになっている。グレードの高いファミリーマンションならまだしも、こんなに気の利くワンルームマンションは滅多にない。
それだけではなく、なんと駐車場までついているんですっ!都心とは違い、横浜などは車がないと不便なところも多い。このマンションは駅から徒歩5分なので、必要ないと言えば必要ないが、駐車場が敷地内にあるというのはポイントアップ!それも屋根付き8台、屋根なし5台くらいあるので、車好きにはたまらない。
駐車場には防犯カメラもついているし、もちろんエントランスにもついている。オートロックのあるエントランスから中を覗くと、廊下もきちんと清掃されていて、サビや汚れもみつからない。
20分ほどかけて外から見れるところは全て見つくした結果、「管理はカンペキ」と言うことがよ〜く分かった。これは後10年経っても、おそらくこのままの状態を保っているのだろう。都内に多いあるワンルーム会社が立てたマンションは、10年くらい経つと、どのマンションもタイル張りなのにタイルが汚れて真っ黒・・、手すりやベランダはサビサビ・・・、ドアはボロボロ、ポストもボロボロ、廊下にはハトのフンだらけ・・・、エレベーターは落書きだらけ・・・、という管理の悪いマンションもある。
これは管理会社の質によるもので、管理会社がしっかりしていると20年経っても、30年経っても、きれいで人気のあるマンションになるので、入居率が良く生きたマンションとなるが、管理が悪いと10年でボロボロになり、入居者が避けるので、すぐに死んだマンションになってします。これはもちろん賃貸収入にも直接関係してくるので、管理がよいとず〜っと高い家賃を取れるので、「たかが管理」と絶対にあまくみてはいけない！
ちなみに横浜のこのマンション、19平米（洋室6.5畳）、7階建ての3階、家賃61000円、管理費等13000円。
これでいくらだと思いますか？なんと480万円なんです！ネット利回り12％！
これだけきれいであれば、特別な環境の変化（近所にゴミ処理場が出来たり、マンションが多数建ち供給過剰になる等）が無い限り、ずっとこの位の家賃で貸せるはずです。だって築14年なのに新築の状態とたいして変わらないんですから。。。
その後、家賃相場を調べ、空室率調べ、周りの環境を調べました。家賃も相場どおりで、空室も若干はあるが時期の問題のようでしたので、早速業者へ買付を入れようと電話。そうしたら、昨日、他の人から満額で買付が入って、契約になりそうとのこと。。。
あ〜あ・・・
こんなに管理が良く、利回りが良いマンションはそうはないのになぁ〜。もう一日、出足が早かったら。ざんねん。
※満額とは・・・・・・・・・
売主が提示した販売価格をそのままで買うという事。
通常不動産取引の価格は、売主が売りたいと思っている価格を提示するので、値切り交渉が可能ですが、人気のある物件は提示された価格そのままで買わないと他の人にとられてしまうこともある。特別良い物件を除いて、出来る限り価格交渉はするように！
このコラムは2008年の情報を元に制作しております。
