今日は埼玉の売りビルチェック！ たいした資金もないのに、3,200万円の売りビルを見ることに。いままでの自分の投資枠を広げていかないと、いつまで経っても今のまま。。金持ち父さんの新刊「若くして引退する方法」にも書かれているように、自分のコンテクスト（日本語で言うと許容範囲とでも訳せるかな？）を広げていかないと、早く金持ちにはなれない。この言葉を学んたボクは、手の届く投資用物件だけではなく、より大きな物件を見るようにしているんです。
昔は500万円の物件を見ても、「すごいなぁ〜〜〜〜！」と感動し、自分に買えるか？と不安だったのが、今では全然怖くない。日々コンテクストを広げて、自分の手の届かない位の物件も出来るだけ見て、資金繰りを考えるようにしているのです。
で・・・、本題の売りビル。
近くの駅（JR線）から徒歩20分位の、はっきり言って不便な場所。東京などに通勤をしているなら、こんな場所は借りないだろう、と思わせるほどの不便な場所。近くにスーパーもない不便な場所。コンビニもない不便な場所。。ホントに不便なんです！車でも渋滞する場所なので、あまり良くない場所。。困った・・・。
でも何でこんな物件を見に来たかというと、利回りが良いんですっ！
なんとネット利回り、16.1％も回ります！それも3,200万円に対して16.1％なので、毎月の家賃収入が43万円程。悪くないでしょ!?こんな悪い場所にもかかわらず、全6室のこのビル（2~3階はマンション）は、なんと満室！ そんなはずは無いだろう？と周りを一周するが、やはり満室。ポストを見ても、ガス栓、電気メーターを見ても満室。。。こりゃ、ホンモノだ！
満室時利回り16％ではなく、現状満室16％なのです。これは悪くありません。
築15年程経っていて自主管理のビルにしてはきれい。うん、悪くない。サビはあるけどちょっとの改修で見栄え良くなる程度のサビ。
いつもの収支表で計算すると、全額借入れ15年返済で毎月のキャッシュフローがプラス15万円。登記費用などが初期費用にかかるのですが、それを入れてもCashOnCash利回りが150％！いやあ〜、こんな物件ちゃんに会いたかったぁ〜♪150％って言ってるけど、投資金額が一年で1.5倍になるだけではなく、毎月返済後のキャッシュフローが15万円残るんですよ!?わるくないでしょ??
もちろん全額借り入れが出来るかどうか、まだわかりませんが（最近近くの信金で口座を作り、家賃はこの口座に入るようにしています）、半分自己資金でもかなり良い利回りの80％くらいなんですよ。
賃貸相場、人口推移、改修履歴などを見て、本気で検討しましょ。。それじゃ、この辺で。
このコラムは2008年の情報を元に制作しております。
