少子高齢化の日本で不動産投資を成功させるポイントは？

＜質問＞　私が住んでいるアパートの空室が目立つようになってきました。全部で10部屋あるのですが、3部屋空いています。少子高齢化の日本では人口減少が進んでいき、空き家だらけになってしまうのではないでしょうか。そうなると不動産投資は成り立たなくなるのではないかと感じています・・・。

＜回答＞　質問者さんの指摘通り、日本の人口が減少していくことは間違いありません。2019年に約1億2500万人いた人口も、2060年には9000万人を割り込むとも予想されています。このような状況からも日本全体で見れば空室が増えていくことになると考えられます。

しかし、人口減によって不動産投資がなくなることはありません。なぜならば、不動産投資は人口減のあおりを受けたとしても、成り立たなくなるほどの影響はないと言えるからです。

それはいったいなぜなのでしょうか。
▷そのための、キーワードは「差別化」です。

ガソリンスタンドを例にして考えてみましょう。ガソリンはどこでいれても同じモノです。東京でガソリンを入れるよりも、北海道のガソリンの方が燃費が良いというようなことや、出光よりも、コスモ石油で給油したほうが加速が良いということなどはありません。

このように、どこで売っても、誰が売っても同じという商品は、人口減から直接的に影響をうけます。ガソリンの例でいえば、人が少なくなれば、単純に給油する人が少なくなりますので、どうやっても売上は下がることになってしまいます。

一方で、売っている商品がラーメンだとしましょう。これはどこの店舗でも同じモノでしょうか。店舗によって商品の個性はまったく違います。スープの味、麺の種類、トッピング、サービス内容などで競争が起きるのです。差別化できる内容はいくらでもあります。そしてこの差別化によって、人気店か否かが変わってくるのです。

極端な話、人気店になってしまえば、どんなに地方であっても人が訪れてきます。質問者さんも自分のお気に入りの美味しいお店であれば、同じように行動するのはないでしょうか。

つまり、差別化できる商品であれば、人口減の影響をそこまでは受けないということなのです。それでは不動産はどちらでしょうか。もちろん「差別化」できる商品です。

▷自分の物件は差別化できる商品を購入することが大事
差別化を考える際、まずは立地があげられます。地方に行けば行くほど人口減少や少子高齢化は進んでいます。
都心であれば、その影響は少ないでしょう。ですから、都心に近い物件に投資するということが一つの答えになるでしょう。

また、リフォームについても差別化できるポイントです。リフォームには内装と外装がありますが、例えば洗練されたデザインの物件に仕上げることができれば、人口減少が進んでいる地域でも人気物件になり得るのです。

「衣・食・住」といわれるように、住居というものは人々にとって必要不可欠なものです。需要が全くなくなるということはありません。

人口減少は進んでいきますが、差別化という視点で考えていけば、そこまで大きな影響がないことは理解できたのではないでしょうか。そしてどのような差別化が有効であるかを判断できるようになるには、正しい知識と経験が必要です。これからも一緒に学びを深めていきましょう。